各乡镇人民政府、街道办事处，区直各部门、区属各单位，中央、省、市驻区有关单位：

现将《白银区发展保障性租赁住房实施方案》予以印发，请各部门单位结合各自工作职责，认真贯彻执行。

白银市白银区人民政府办公室

                                              2024年2月19日

白银区发展保障性租赁住房实施方案

为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《甘肃省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（甘政办发〔2021〕106号）精神和《白银市人民政府办公室关于印发白银市发展保障性租赁住房实施意见的通知》（市政办发〔2023〕89号）等文件精神，加快完善白银区以公租房和保障性租赁住房为主体的住房保障体系，有效缓解新市民、青年人等群体住房困难，结合白银区实际，制定本实施方案。

一、指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，坚持以人民为中心的发展思想，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，以深化住房供给侧结构性改革为主线，统筹考虑经济社会发展与基本民生保障，按照“政府引导、市场运作，因地制宜、按需定建，充分挖潜、存量优先”“谁投资、谁所有”和“只租不售”的要求，发展保障性租赁住房，完善住房保障体系。

二、目标任务

“十四五”期间，将发展保障性租赁住房作为住房建设的重点任务，在认真开展市场调研的基础上，理性分析市场形势，综合考虑市场需求、债务风险、库存化解等因素，坚持供需匹配，从实际出发，引导多主体投资、多渠道供给，充分发挥市场机制作用，稳步、慎重、适度推进保障性租赁住房规划、建设、回购、分配、运营、监督和管理，积极解决新市民、青年人等群体住房困难，科学合理确定保障性租赁住房建设目标。

三、基本要求

（一）明确保障对象。保障性租赁住房主要解决在白银区生活和工作且无住房或人均住房建筑面积符合当地住房困难标准的新市民、青年人，原则上不设户籍、收入线门槛；企事业单位利用自有土地、产业园区配套建设的保障性租赁住房，主要用于解决内部员工居住问题。

（二）多方筹集房源。坚持“政府引导、市场运作，因地制宜、按需定建，充分挖潜、存量优先”的原则，坚持“谁投资、谁所有”，积极引导市场主体参与投资建设，通过新建类（含配建）、改建类（含改造）、转化类（含长期租赁、回购）等方式，多主体多渠道增加保障性租赁住房供给。保障性租赁住房的建设重点布局在产业园区、商业聚集区、电商聚集区附近等交通便捷、生产生活便利、配套服务设施完善的区域，综合考虑区域功能定位、产业发展和就业人员数量等因素，促进职住平衡。

（三）合理确定租金。保障性租赁住房租金接受政府指导，租金标准按低于同地段同品质的市场租赁住房评估租金执行。保障性租赁住房租金实行动态调整，具体租金标准由建设或运营单位委托第三方机构，依据享受的各类支持政策逐项测算，原则上不得高于同地段、同品质市场租赁住房租金的90%，租金标准报白银区发展保障性租赁住房工作领导小组办公室确定，并向社会公布。市场租金原则上每两年进行一次评估调整，必要时可根据情况适时评估调整。企事业单位、园区建设运营保障性租赁住房，用于向本单位（园区）职工出租的，具体租金标准由建设或运营单位确定，报白银区发展保障性租赁住房工作领导小组办公室备案。租赁家庭缴纳的住房公积金可优先提取用于支付保障性租赁住房租金。

四、建设管理

（一）建设管理原则。保障性租赁住房建设及管理遵循“政府指导政策支持、多方参与、充分发挥市场机制作用、供需匹配职住平衡、全程监督规范管理、专业运营管理统一”的原则。科学规划保障性租赁住房空间布局，切实摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，采取新建、改建、回购等多种方式，切实增加供给，合理制定建设目标及年度实施计划，并向社会公布。

（二）建设面积标准。保障性租赁住房建设标准、配套设施严格按照国家、省、市有关规定执行。保障性租赁住房分为住宅型和宿舍型两类，以成套住房形式建设的保障性租赁住房建筑面积以不超过70平方米的小户型为主，已开工、建成（含回购）的住房转为保障性租赁住房的，可以适当放宽建筑面积标准，但原则上不超过90平方米。以宿舍形式建设的保障性租赁住房建筑面积控制在50平方米以内。

（三）建设服务标准。保障性租赁住房建设应积极推广应用先进、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，按照绿色建筑标准推动节能、省地、节水、节材及环境保护工作，提高住宅建设的整体水平。强化工程质量安全监管，督促项目建设单位落实工程质量首要责任，勘察、设计、施工、监理单位落实工程质量主体责任。保障性租赁住房的建设应符合《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）要求。水、电、气、暖、路、信等城市基础设施要配套完善、功能齐全，满足生活需求。保障性租赁住房应当提供简约、环保的基本装修，具备“拎包入住”条件。

（四）强化使用管理。非居住或居住存量房屋回购改造保障性租赁住房的，运营期应不少于8年，期满后可按规定申请办理延续手续或申请退出保障性租赁住房管理。建立完善保障性租赁住房管理服务平台，将符合规定的保障性租赁住房项目纳入平台统一管理，加强信息互通共享，优化提升服务。

（五）确保质量安全。加强保障性租赁住房工程建设监管，完善建设手续，强化质量监督，确保质量安全。保障性租赁住房应符合集中式租赁住房建设适用标准，实行联合验收。非居住存量房屋改建、改造前应对房屋安全性能进行鉴定，改建、改造方案必须满足安全使用要求。白银区发展保障性租赁住房工作领导小组办公室委托的运营管理单位应当加强维护，落实安全责任制，完善应急预警及处置机制，定期开展各项安全检查。

五、建设流程

（一）项目认定。

1.认定流程。白银区发展保障性租赁住房工作领导小组办公室组织相关部门对保障性租赁住房申报项目进行联合审查、联合验收。经联合审查同意的，出具保障性租赁住房项目认定书；经联合审查通过的，可交付使用。同时建立健全住建、发改、财政、自然资源、税务、消防、金融办、街道等单位的联动机制，及时共享保障性租赁住房项目认定、验收以及租赁企业名录等信息，落实项目税费、民用水电气价格、金融等优惠政策。

2.认定管理。保障性租赁住房项目实行区住建部门初审、部门联审制，对申报的保障性租赁住房项目的建设、回购、分配、运营管理方案实施联合审查，形成联审意见后由区发展保障性租赁住房工作领导小组办公室出具保障性租赁住房项目认定书。项目认定时间原则上不超过15个工作日，其中利用新供应土地定向建设保障性租赁住房的项目和转化类项目认定时间原则上不超过10个工作日，续办认定时间原则上不超过5个工作日。

3.退出管理。保障性租赁住房项目运营期限原则上不低于8年，运营期自项目投入运营起计算，运营期内，不得改变使用用途。运营期满，经申请批准后，可继续作为保障性租赁住房出租，也可在运营期届满前6个月向领导小组办公室申请退出，经领导小组审查同意后退出，退出的房源可以作为市场化租赁住房或恢复原状。对运营期满申请退出的，项目认定书自动废止，不再享受相关优惠政策，同时补缴已享受的免收基础设施配套费；对运营期未满8年申请退出的，应当结合实际运营时间、房屋折旧等因素进行核算后，返还已享受的各级政府保障性租赁住房补贴资金。未提出续期申请或续期申请未获批准的，视为自动退出保障性租赁住房。

（二）建设方式。一是政府直接投资建设。以建设成套保障性租赁住房为主，产权归政府所有，执行《住宅建筑规范》及相关标准，解决户籍居民中低收入住房困难家庭的安全住房问题。二是企业投资回购建设。以回购建设保障性租赁住房为主，原产权归企业所有，由政府委托进行运营管理后，办理相关产权过户手续。按照使用对象和使用功能，可分为宿舍型和住宅型二类，解决非户籍居民、新市民在当地的住房问题。三是配建。新建普通商品房小区配建保障性住房建筑面积比例不小于项目总建筑面积的10%，其中，保障性租赁住房配建比例由政府与企业协商确定。配建保障性住房部分按建筑面积享受保障性住房各类优惠政策。四是改建。鼓励利用非居住存量房屋改建保障性租赁住房。对闲置和低效利用的办公楼、酒店、厂房等非居住存量房屋在符合规划原则及规划使用性质、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，由白银区发展保障性租赁住房工作领导小组办公室对其进行联合审查认定，可将其改建为宿舍型保障性租赁住房。

（三）运营管理。白银区发展保障性租赁住房领导小组办公室可按照“政府主导、企业运营”的原则，采取委托、政府购买服务等方式对保障性租赁住房实施运营管理，明确保障性租赁住房运营管理单位，承担政府主导的保障性租赁住房项目资金筹集、建设和运营管理的职责，负责保障性租赁住房及其配套设施的维护养护，确保保障性租赁住房的正常使用。各建设主体要做好施工组织和项目管理，抓好项目工程质量和施工安全管理。相关责任部门应加强新建、改建、回购保障性租赁住房项目工程质量、消防安全以及安全生产的监管，将其作为监督检查的重点，加大监督检查力度，实行全过程监管。保障性租赁住房所有权人和使用权人（或运营管理单位）应按设计用途使用房屋，严禁擅自变动保障性租赁住房建筑主体和承重结构，督促保障性租赁住房物业服务企业协助有关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。保障性租赁住房项目要提供简约、环保的基本装修，集中式保障性租赁住房项目应遵照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）有关规定执行。鼓励符合条件的项目采取代建模式，引入品牌企业参与项目建设，提升住房品质。

一是权属管理。保障性租赁住房坚持“谁投资、谁所有”，其中政府投资或利用集体经营性建设用地建设的保障性租赁住房，可采用购买服务等方式委托专业化住房租赁公司统一建设、运营管理。保障性租赁住房项目须整体确权，不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房名义违规经营或骗取优惠政策。涉及整体转让的符合条件项目，须经白银区发展保障性租赁住房工作领导小组办公室批准，转让后原保障性租赁住房性质和土地用途不变。

二是验收登记。保障性租赁住房项目完成工程建设验收合格后，建设主体应向白银区发展保障性租赁住房领导小组办公室提出项目验收申请。领导小组办公室组织相关部门开展联合验收，各部门按职责验收后出具验收意见，经联合验收通过的，方可交付使用。

三是准入管理。所有保障性租赁住房项目在取得项目认定书后，方可纳入保障性租赁住房管理范围，享受保障性租赁住房相关支持政策严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。保障性租赁住房的管理要符合白银区出租房屋的有关规定。

六、租赁管理

（一）适用人群。保障性租赁住房主要面向就业所在城区无房，有租住需求的新市民、青年人。政府、国有企事业单位投资或者持有的保障性租赁住房优先保障新引进人才、从事基本公共服务人员等群体；产业园区或工业项目配建的保障性租赁住房，重点解决企业员工居住问题。申请时不得同时享受其他住房保障。 

（二）申请流程。申请保障性租赁住房，必须确定一名具有完全民事行为能力且符合申请条件的家庭成员为申请人，其配偶和具有法定赡养、抚养、抚养关系的家庭成员为共同申请人。申请人向运营管理单位提出申请，填报《白银区保障性租赁住房单位申请表》，提交相关材料，由运营管理单位进行申请受理、资格审核、名单公示等工作并制定具体分配管理方案，对符合配租条件的对象，确定配租房源位置，由运营管理单位与申请人签订租赁合同，申请人按照合同约定按时足额缴纳相关费用。最终申请资料提交白银区发展保障性租赁住房工作领导小组办公室备案。

（三）配租方式。保障性租赁住房配租由运营管理单位按照申请人选择的保障性租赁住房项目，通过摇号确定配租对象和选房顺序，按照顺序进行选房。申请人选定住房后，在15日内与管理运营单位签订《保障性租赁住房租赁合同》，办理入住手续。房源分配结果录入保障性租赁住房监管信息平台。保障性租赁住房项目面向公共服务行业等特定行业、特定对象出租的，用人单位要配合项目运营主体做好申请、配租、租金收取、退出等日常管理工作；面向本单位、本系统职工出租的，用人单位要做好日常管理工作。租赁合同签订期限为1至2年，期满后仍符合申请条件的，可以申请续租，续租期限不超过2年。

（四）租金定价。保障性租赁住房租金接受政府指导，租金标准应按低于同地段同品质的市场租赁住房租金的标准执行。政府、国有企事业单位投资或者持有的保障性租赁住房，平均租金标准不高于同地段同品质项目市场平均租金的80%；其它主体投资或持有的保障性租赁住房，平均租金标准不高于同地段同品质项目市场平均租金的90%。具体租金标准由投资主体或运营管理主体委托第三方专业机构评估确定，原则上每两年评估一次，报领导小组办公室备案。符合相关规定的承租人可申请住房公积金用于支付保障性租赁住房租金。

（五）退租续租管理。租赁期满后，经审查符合保障性租赁住房保障条件的，可续签保障性租赁住房租赁合同；经审查不符合保障性租赁住房保障条件的，应当搬离原住房取消享受保障性租赁住房资格，暂时无法搬离的，可给予6个月的过渡期，过渡期内按同地段普通商品住房租金水平计租，过渡期满仍不搬离的，可以依法向人民法院申请强制执行，并按照同期同区域同类住房市场租金的2倍收取租金。租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向运营管理单位提出申请。运营管理单位对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的，准予续租，并签订续租合同。

七、监督管理

（一）严格建设管理。保障性租赁住房应当严格执行工程质量管理的法律法规，确保符合有关标准规范。新建配建保障性租赁住房项目应当与所在商品房开发项目的房屋、配套基础设施、公共服务设施等建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。保障性租赁住房项目要提供简约、环保的基本装修，集中式保障性租赁住房应当按照《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）等有关规定执行。

（二）严格租赁管理。坚持“谁投资、谁所有”原则，鼓励产权单位选聘经验丰富、运营能力强的第三方专业机构负责运营管理保障性租赁住房。加强对保障性租赁住房供应主体的市场监管，规范合同管理，严格租金标准，坚决防止销售或变相销售保障性租赁住房。　　

（三）严格资金监管。政府投资建设的保障性租赁住房租金收入，按照政府非税收入管理，严格执行收支两条线。每年度按收取租金总额的20%提取资金，用于保障性租赁住房后期的维护、维修、运营、设施更新等支出。其他社会力量投资建设的保障性租赁住房租金自收自支，维修养护费用由所有权人或其委托的运营管理单位承担。

（四）严格监督检查。白银区发展保障性租赁住房工作领导小组办公室要定期对运营管理单位进行巡查，巡查、检查中发现运营单位存在未按照规定的供应对象、准入条件、租赁价格、租赁期限出租保障性租赁住房、擅自改变房屋使用性质从事经营活动等情况的，由白银区发展保障性租赁住房工作领导小组办公室责令整改；情节严重的，报区发展保障性租赁住房领导小组办公室通知相关部门暂停出租单位享受保障性租赁住房财税支持政策和民用水电气价格政策，责令运营单位退回已收到的财政奖补资金，并按税收征收管理法等予以处理。

八、政策支持

（一）土地支持政策

1.利用依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房。经白银区人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许企事业单位利用依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地使用价款，原采取划拨方式供应的土地可以继续保留划拨方式。允许土地使用权人采取自建、与其他市场主体合作建设运营的方式发展保障性租赁住房。

2.利用自有用地建设宿舍型保障性租赁住房。经白银区人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总面积的比例上限由7%提高到15%，提高的部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

3.利用非居住存量房屋改建保障性租赁住房。经白银区人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许将闲置和低效的非居住存量房屋（包括商业办公、仓储、科研教育等用房及旅馆、厂房）改建为保障性租赁住房；非居住存量房屋改建并用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地使用价款。土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住建筑，不得改建为集中式租赁住房。

4.利用新增建设用地建设保障性租赁住房。白银区人民政府应按照职住平衡的原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，编制年度住宅用地供应计划时，对保障性租赁住房用地应优先安排、指标单列，做到应保尽保。建设用地应安排在产业园区及周边和城市建设重点片区等区域，促进产城人融合、人地房联动。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将租赁价格、调整方式作为前置条件，允许分期收取出让价款。

5.探索利用农村集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。在尊重农民集体意愿的基础上，经白银区人民政府同意，可利用城区、靠近产业园区（工业集中区）或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

（二）财政支持政策。保障性租赁住房新建、改建、回购、盘活所需资金坚持财政“补”、金融“扶”、企业“筹”的原则。对符合规定的保障性租赁住房建设项目，积极争取中央、省级、市级财政的各项补助资金，区级财政通过现有政策及资金予以支持。区政府可根据辖区实际情况，制定保障性租赁住房资金支持措施，加大资金支持力度。具体标准按照《国家发展改革委关于印发〈保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法〉的通知》（发改投资规〔2021〕696号）有关要求执行。保障性租赁住房建设资金不足部分，由企业自筹解决。

（三）信贷支持政策。加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向建设、自持运营的保障性租赁住房主体提供长期贷款；按照“依法合规、风险可控、商业可持续”原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

（四）债券支持政策。支持符合条件的金融机构发行金融债券募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持符合条件的保障性租赁住房建设运营企业在银行间债券市场发债融资。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持保险资金按照市场化原则参与租赁住房建设。支持保障性租赁住房建设、改造、运营企业发行不动产投资信托基金（REITs）融资。

（五）税费政策支持。按照《财政部 税务总局 住房和城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021第24号）和省、市相关税费优惠政策执行。对企事业单位、社会团体及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%税率征收房产税。符合条件的住房租赁企业向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用规定的简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。对于利用非居住存量土地、非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，在取得保障性租赁住房项目认定书之后，比照上述政策执行。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

（六）水电气费支持政策。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

（七）简化审批流程。按照“放管服”改革要求，优化保障性租赁住房项目审批，构建快速审批绿色通道，提高项目审批效率，加快保障性租赁住房供给。保障性租赁住房项目实行部门联审制，明确项目审批操作指引，组织相关部门对申报认定为保障性租赁住房项目的建设、分配、运营管理方案实施联合审查，形成联审意见后由区发展保障性租赁住房工作领导小组出具保障性租赁住房项目认定书。项目投资主体凭保障性租赁住房认定书享受相关支持政策，由相关部门直接办理项目立项、用地、规划、环保、施工、消防等手续，并及时兑现各类政策资金和税费减免。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。

九、保障措施

（一）加强组织领导。成立白银区发展保障性租赁住房工作领导小组，加强对保障性租赁住房工作的组织协调，督促各相关部门和单位落实配套政策、强化工作衔接和业务指导，确保各项政策落实到位；督促各相关部门单位落实主体责任，按职责分工加强政策协调和业务指导，落实建设计划，统筹推进保障性租赁住房项目建设、项目认定和运营管理，确保项目建设、房源供给等各项工作落实到位。

（二）落实主体责任。白银区人民政府是发展保障性租赁住房工作的责任主体，应按照辖区保障性租赁住房需求、存量土地、房屋资源和人口流入等情况，科学编制辖区保障性租赁住房“十四五”建设目标和年度建设计划。应充分发挥市场机制作用，坚持“谁投资、谁所有”，以利用存量房、存量地为主，采取新建、改建、回购、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，引导多主体投资、多渠道供给，鼓励企事业单位带头开展保障性租赁住房建设运营工作。

（三）强化监督管理。领导小组要加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管；加快建立健全住房租赁管理服务平台，完善各部门信息数据共享机制，加强保障性租赁住房监督检查和租赁合同备案管理，实现房源申请配租全程网上办。禁止保障性租赁住房上市销售或变相销售，杜绝以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。加强对保障性租赁住房项目申报、认定、建设、出租和运营管理的全过程管理，防止以租代售。完善区住房租赁管理服务机制，保障性租赁住房项目认定书、房源、租金价格、租赁合同等信息及时备案，租住人员信息应按要求填报。推进信用体系建设，建立完善守信联合激励和失信联合惩戒机制。  

（四）加强评价考核。区发展保障性租赁住房领导小组办公室会同有关部门对照市上制定的监测评价内容，做好保障性租赁住房建设、管理情况的监测评价。重点对发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难情况的成效进行监测评价。同时，强化结果运用，将发展保障性租赁住房工作纳入区政府对相关部门、街道年度目标绩效考核，加强督导检查，确保目标任务圆满完成。对群众满意度低、工作进展慢或被区级及以上部门通报批评的部门予以通报批评，必要时由区政府进行约谈。

附件：1白银区发展保障性租赁住房工作领导小组.docx

            2.保障性租赁住房项目认定审核表.docx

             3.保障性租赁住房项目认定书.docx

            4.白银区保障性租赁住房项目注销、撤销认定书.docx

            5.申请对象条件及申请所需材料.docx

 关于《白银区发展保障性租赁住房实施方案》的政策解读